REITと不動産現物投資ってどっちがいいんですか？
その疑問、私のクライアントにもよく尋ねられますよ！今回は私の持つ視点でREITのメリットデメリットを解説しましょう。
こんにちは、みなさん！最近、不動産投資について質問が多く寄せられているんですよね。プライベートバンカーとしてのクライアントからも不動産投資と証券投資については非常によく聞かれるんです。
さらに、「REITと不動産現物投資、どちらがいいのか？」という疑問も最近よく聞かれます。今回はそのテーマについてじっくりとお話ししていこうと思います。
REITは、不動産投資を専門に行う法人のことです。これを分かりやすく例えると、まるでヒルトン東京ベイのような高級ホテルがあって、そのホテルを多くの人で共同所有しているようなイメージです。
ほとんどの投資って最終的にこのタイプになることが長年のプライベートバンカーの経験上気がついたんですが、それぞれの投資にはメリットデメリットがちゃんとあるので、それをよく理解することが資産運用には重要なんです。
REITの場合は、一人あたりの出資金額は100万円ほどで、これによって不動産を共同で所有し、収益を分配していく仕組みということですね。
- REITとは？不動産投資信託の基礎
- REITの魅力とは！不動産現物投資とはここが違う！
- REITのメリット、こんな人はREITに取り組みましょう。
- REITのデメリット,注意すべき知られざる落とし穴。
- 上手な不動産投資の取り組み方をプライベートバンカーの視点で解説。
- まとめ
著者プロフィール
中村 健
SPJ編集長 資産運用の専門家
シンガポールに長年住んでおり、海外のプライベートバンクを活用した富裕層が行う資産運用、資産防衛に精通している。
世界各国の複数のプライベートバンカーと定期的にミーティングをして最先端の情報や資産運用ノウハウを入手することで、十分な資産所得(リタイアメントインカム)を確保して、悠々自適に暮らしている。
様々な国を旅してきおり、訪れた国は45ヵ国を越える。
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REIT（リート）って何？不動産投資信託の基本
まずはREITの概念や仕組みについて学びましょう！
REITの仕組みが気になってたんですよ。
まず初めに、「リート（不動産投資信託）」について簡単に説明します。REITは、投資家がお金を預け、その資金を使って専門家が不動産を購入し、その収益を投資家に分配する仕組みです。
日本では「J-REIT（ジェイリート）」とも呼ばれています。REITとは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略で、不動産に投資するための金融商品です。
最大の特徴は、少額からでも不動産に投資できることです。日本では、主に国内外の不動産に特化したリートが取引されていますね。
REITの特徴
取引所に上場しており、株式と同様に売買が可能なので、ちゃんとした資産運用として利用が出来ます。
また、少額から投資が可能で、複数の物件に分散投資ができることは、非常に魅力的な投資方法ですね。
管理運営は専門家が行い、投資家は手間をかけずに参加できる手軽さも不動産投資に慣れてない人でも即始められるんです。
REITの魅力は？
不動産現物投資と比べるとREITの魅力って何でしょうか？
魅力とは投資に関して言えば主観的なものですが、私のクライアントを通じてREITならではの魅力をまとめてみました。実体験からですの、かなり参考になると思いますよ。
なんと言っても、少額から始められる不動産投資ということに尽きるでしょう！
不動産現物投資の場合は、物件の管理や入居者の管理など徹底的にプランニングが必要ですし、失敗する場合は多額の負債を負うことも考えられます。
銀行借り入れのみで不動産投資した場合は金利もかかってくるわけですね。その点REITは数万円からの投資が可能で、リターンも不動産現物投資に劣らないボリュームが期待できるんですよ。
さらに、プライベートバンカーの視点から考えると、分散投資がしやすいため、リスクヘッジが効かせられるんです。
私の場合は、クライアントに対して提案する場合、リターンと同じぐらいリスクヘッジを提示する必要があるわけですから。
実際に私のクライアントでもREITで分散投資を組み込んで上手くいっている人はいますね。
REITのメリット
それでは、不動産現物投資に比べた場合、REITにはどういったメリットがあるのかを解説していきましょう。
私の知り合いが実際にREITで資産運用をしてみて、不動産現物投資には見られないメリットを感じた事柄を優先して紹介していきますね。
不動産投資って聞くと、ある一定の資産、つまりお金持ちしか出来ないイメージが強いです！
まさにそこなんですよ！1つのビルを数百人で所有して投資益を追求できるんです。
少額からの不動産投資が可能
大勢の投資家から資金を集めることで、1人あたりの出資金額は抑えられます。これによって、一等地にある大規模な物件に投資できるんですね。
個人では手の届かない場所でも、共同で所有することができるメリットがあります。
高利回りの分配金が期待できる
投資の中でも安定性が高めのREITですが、高利回りが期待できるんです。特に海外のREITは素晴らしいパフォーマンスを得られる場合があります。
日本で経験した不動産バブルの全盛期みたいな感覚ですか？
不動産はその国の経済に影響されますから、それに近い高利回りを実現したクライアントもいますね。
REITは利益の90%以上を投資家に分配することが求められています。これによって、投資家には安定した分配金が期待できます。
平均的な分配金の利回りは約3.5%と、他の投資先と比較しても魅力的な数字です。
私の知り合いでも海外のREITを資産運用の柱にして20%近い利回りを実現しているクライアントも存在しますが、海外のREITは特に高利回りが期待できるんです。
私も、プライベートバンカーとしてクライアントから希望の利回りを提示された場合など、REITはおすすめの金融商品として紹介していますし、実績も豊富です。
専門家が分散投資してくれることがREITの金融商品としての価値を高めますので、その点も忘れないでください。
REITを運営する法人は、金融機関や不動産関連の専門家が厳選した投資先を提案してくれます。これにより、素人が選ぶよりもリスクを分散してくれるため、安心して投資ができるわけです。
不動産現物投資とは異なる点がもう一つあります。通常の不動産取引が相対取引であるのに対し、REITは市場で取引が行われます。
そのため、いつでも手軽に売買ができるのも大きなメリットといえるでしょう。
REITのデメリット
でも、REITって本当にお得なの？考えられるリスクを知っておきたい
REITのデメリットで一番注意したいのが、REITを運営する会社の影響を受ける場合があるということですね！たまにボッタクリの会社もありますから注意が必要です。
それではREITのデメリットにも触れていきましょう！ここで紹介するデメリットは私がプライベートバンカーとしてクライアントに提案してみて、実際に感じたデメリットに基づいて紹介していきますね。
おおまかにまとめると、REITのデメリットは大きく２つです。日々の価格変動があるため、投資にはリスクが伴うことと、投資法人の倒産や上場廃止のリスクも存在するということなんです。
詳しく解説していきますね。
市場変動の影響を受ける
不動産投資である以上、利用者の増減に影響されると思うのですが…
ホテルやオフィスビルといったREITの場合、客が全く来なくなるというリスクも気になりますね。
ある程度予測できる場合と、世界情勢が急変した場合のリスクはあると言えますね。
REITは株式市場で取引されるため、市場の変動に影響を受けることがあります。投資先や市況の変動に敏感に反応するため、注意が必要です。
私のシンガポール仲間でもある友人の場合、ホテル系のREITに大口の投資をして、流行病の影響でホテルの収益が激減し大損したというケースもあります。
ほんの数年前のことです！私のクライアントでは無かったとはいえ、ある程度アドバイスすべきだったかもしれません…。
為替投資や株式投資に似た市場変動のリスクと言えるでしょう。市場が安定している時に多めのリターンを受け取っても、一気に下落することもありえますので、日々の資産管理は必要になってきます。
リートの価格は日々変動します。購入時より価格が下落すると、投資家が元本割れ（元本を下回る損失）を経験する可能性がありますね。
特に市場が不安定な場合や景気後退期には注意が必要と言えるでしょう。
分配金が不安定
大口の投資家が介入した場合、REITの価値はどうなるのでしょうか？
いい着眼点ですね！注意すべきは次の2点が考えられます。
分配金は法人の利益に依存しています。経営不振などの理由で分配金が減少する可能性もあるため、安定した収益を期待する際は慎重に選ぶことが重要です。
機関投資家の影響もあります。大口の機関投資家が市場に介入することで、小口投資家には市場での影響が限定的であると感じることがあります。
価格の透明性や公正性に影響を及ぼす可能性があるということがいえるでしょう。
これらのデメリットを踏まえつつ、リートへの投資を検討する際には、自身のリスク許容度や投資目的をしっかり考慮し、慎重な検討が必要となってきます。
不動産現物投資の魅力とは？
それでは、不動産現物投資とリートを比較していく中で、なぜ不動産現物投資が魅力的なのか、その理由を見ていきましょう。
プライベートバンカーのクライアントの多くの富裕層はREITよりも自社ビルやマンション経営をされている人も少なくありません。
そういった人々から仕入れた情報をもとに、REITと比べて不動産現物投資の魅力や節税としての資産運用方法について触れていきましょう。
融資が可能な点
資産家しか不動産現物投資は利益を得られないと聞いたことがあります。
一概にそうとは限りません、わずかの資産でも候補物件と運用プランがあれば融資を受けて始められ、大きなリターンが得られることもあります。
問題は資金効率の現実性ですね。
不動産現物投資最大の魅力は、融資が利用できることです。例えば、手元に100万円あるとして、リートではそれを使ってリートを購入できます。
しかし、不動産現物投資では同じ100万円を頭金にして、銀行から融資を受けて500万円の物件を購入することが可能です。これにより、資金効率が向上し、収益も増加しやすくなります。
収益の向上
大きな融資を受けた場合、リスクが非常に気になります！
確かに、入居者がいなくなれば収入は減りますが、現物投資である以上、資産価値がゼロになることも無いんです。
最終的には売却して売却益を得ることも出来ますから、先手を打ちやすい投資と言えます。
リートと比較して、不動産現物投資は資産価値がゼロになることがなく、物件自体に担保価値がつくため、安定した収益を期待できます。
また、資産価値が上昇すれば、売却時には利益が期待できる点も魅力の一つです。こういった部分はREITにはない部分といえるでしょう。不動産現物投資は、節税の道具としても有効です。
不動産特有の減価償却や経費の控除などがあり、税金面での優遇措置が期待できます。これにより、実質的な収益を高めることができます。
こういった点を考慮してREITを始める場合は以下の点に注意すると上手く行く可能性が高くなると言えますね。ETFを利用することで透明性が高まるのでREITのデメリットを回避しやすくなります。
さらに、分配月が異なる複数のファンドを組み合わせることで、リスクヘッジが出来ます。この方法はプライベートバンカーとして私もクライアントに必ず提案して実際に上手くいっている方法です。
最後に付け加えるとすれば、やはり長期的な資産運用という姿勢を持つことで、一時的な市場変動に影響されない資産運用が可能となるでしょう。
以上を踏まえた上で、初心者の方も安心してREITを活用してみてください。毎月の分配金で安定した収入を得ることができます。資産運用の一環として、ぜひチャレンジしてみてくださいね。
まとめ
不動産投資は魅力的な一方で、リスクもしっかりと存在します。REITを始める前に、その特性やデメリットを理解し、リスクヘッジを心掛けましょう。
少額から始める魅力はあるものの、慎重に投資を考えることが大切です。あなたの資産形成に寄り添った投資戦略を見つけていきましょう！
さて、リートと不動産現物投資を比較してみましたが、どちらが良いかという結論は一概には言えません。
それぞれにメリットとデメリットがあり、個々の投資目的やリスク許容度によって選択が異なります。
しかし、初心者の方にとっては、手軽に始められるリートがおすすめです。手間をかけずに分散投資ができ、リスクも比較的低いです。
一方で、不動産現物投資は資金効率が向上しやすく、将来の資産形成にもつながります。
最終的な選択は個人の投資目的やライフスタイルに合わせて考える必要がありますね、どちらを選んでも、しっかりと勉強してリスクを理解した上で投資を進めましょう。
今回の記事が不動産投資に興味を持つきっかけになれば嬉しいですね！どんな投資でも、慎重かつ計画的に進めていくことが成功の秘訣です。
みなさんも賢い投資家を目指して、資産運用にチャレンジしてみてくださいね！今回は、REITの基本的な仕組みやメリット・デメリットについて解説しました。
初心者の方でも気軽に始められる不動産投資として、REITは一つの魅力的な選択肢です。投資はリスクを伴いますが、十分な情報収集と検討を重ね、自分に合った投資先を見つけてください。
