不動産投資は、将来の資産形成や副収入の確保に役立つ投資方法として注目を集めています。しかし、初心者にとってはどこから手を付けていいか分からないのが現実です。
本記事では、不動産投資を始める前に知っておくべき基礎知識から具体的な始め方まで、5つのステップに分けて分かりやすく解説します！この記事を読むことで、今は不動産投資がよく分からないという方も、前向きに資産運用の択に考えられるようになるでしょう。
ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
著者プロフィール
中村 健
SPJ編集長 資産運用の専門家
シンガポールに長年住んでおり、海外のプライベートバンクを活用した富裕層が行う資産運用、資産防衛に精通している。
世界各国の複数のプライベートバンカーと定期的にミーティングをして最先端の情報や資産運用ノウハウを入手することで、十分な資産所得(リタイアメントインカム)を確保して、悠々自適に暮らしている。
様々な国を旅してきおり、訪れた国は45ヵ国を越える。
不動産投資を始める前にすべきこと
不動産投資を成功させるためには、実際に物件を購入する前の準備が非常に重要です。基礎知識の習得と明確な目標設定を行うことで、失敗のリスクを大幅に減らすことができます。
基礎知識を身につける
不動産投資の世界では、日常生活では聞き慣れない専門用語が数多く登場します。物件選びやローン審査、収支計算など、あらゆる場面で不動産用語の理解が必要になるため、まずは基礎知識を固めることが大切です。
基礎知識を身につけるためには、まずインターネットで基本的な情報を収集することから始めましょう。その後、専門書籍を読んで体系的な知識を身につけることが重要です。
さらに、不動産投資会社が主催する初心者向けの無料セミナーに参加することもおすすめです。実際の経験談を聞くことで、より実践的な知識を得ることができます。
ただし、初心者をターゲットにした悪質なセミナーも存在するため、講師の評判や実績を事前に確認することも大切ですよ。信頼できる専門家を見つけることが資産運用の近道といえるでしょう。
不動産投資詐欺は富裕層もターゲットとしています。特に意思を狙った不動産投資詐欺の危険性に関して、次の記事で紹介していますので、こちらも併せて読んでみてください。
投資の目的・目標を設定する
投資の目的によって、選ぶべき物件は変わってきます。以下に例を示しますのでご参考ください。
- 相続税対策
実際の価値と評価価格のギャップが大きい収益物件を選ぶことが有効です。都内など土地価格が高く、流動性の高いエリアの物件が狙い目となります。 - 節税対策
耐用年数の切れた木造アパートが候補に挙げられます。築23年以上の木造物件なら、最短4年で全額償却が可能です。 - 老後の資産形成
現在の金融資産とのバランスを考慮し、築浅やRC（鉄筋コンクリート）の減価償却を長く取れる物件を選ぶことが重要です。
また、不動産投資を行う際は、具体的な目標設定が欠かせません。「たくさん稼ぎたい」といった漠然としたイメージでは、適切な物件選びができず、失敗のリスクが高くなってしまいます。
不動産投資における目標設定とは、当面の資産形成の目標を具体的に設定することです。分かりやすいのはキャッシュフローの額を決めるやり方でしょう。例えば、年間1,500万円（月額125万円）のキャッシュフローを目標にした場合、おおよそ5億円前後の不動産を取得する必要があります。
目標額の目安としては、本業の税引き前年収の2分の1程度の規模を考えてみましょう。これは、本業の収入が途絶えたとしても、大幅にレベルを落とすことなく生活できる水準です。
不動産投資の始め方5ステップ
不動産投資を実際に始めるためには、体系的なアプローチが必要です。以下の5つのステップに従って進めることで、スムーズに投資をスタートできます。
ステップ①資金計画・予算を立てる
不動産投資を始める際に最も重要なのが、現実的な資金計画を立てることです。投資用物件の購入には多額の資金が必要になるため、綿密な計画が不可欠となります。
自分がどれくらいの金額まで融資を受けられるかを早めに確認しておくことが重要です。融資可能額は、年収、勤続年数、勤務先の規模、資産状況などによって決まります。投資可能額は、およそであればweb上のシミュレーションでも行えますし、直接金融機関に相談に行ってもいいでしょう。
ステップ②物件を比較検討する
成功する不動産投資のためには、適切な物件選びが欠かせません。投資対象として価値のある物件を見極めるために、複数の観点から比較検討することが大切です。
- 投資対象として適切か
利回りをチェックして収益性を評価しましょう。表面利回りだけでなく、実質利回りも必ず計算することが重要です。
表面利回り：年間家賃収入÷物件の購入金額
実質利回り：(年間家賃収入－年間の支出額)÷(物件の購入金額＋購入時の諸経費) - 安定した賃貸需要が見込まれるか
エリアの需要と物件のスペックがマッチしているか、駅からの距離や周辺の生活関連施設の充実度なども確認しましょう。 - 適切なメンテナンスがされているか
物件のメンテナンス状況は、購入後のコストに大きく影響します。築20〜30年の中古物件は特に注意が必要です。
ステップ③不動産会社に相談し、ローン審査を受ける
物件を決定したら、不動産投資ローンの審査を受けることになります。多くの場合、不動産会社が提携する金融機関を紹介してくれます。
審査に通るためには、安定した収入があることを証明し、十分な自己資金を用意することが重要です。また、他のローンの返済状況や信用情報に問題がないことも審査に大きく影響します。
ステップ④売買契約を結ぶ
ローン審査に通過したら、いよいよ物件の売買契約を結びます。売買契約書は重要な書類なので、内容をしっかり確認することが大切です。
ステップ⑤管理会社を選定し、運用体制を整える
物件購入後は、適切な管理体制を整えることが重要です。多くの投資家は管理会社に委託して、効率的な運用を行っています。
一言で不動産投資といっても様々な不動産を対象として資産運用を行うことができます。以下の記事では不動産投資の種類に関して解説していますので、こちらの記事も参考にしてみてください。
あなたに合った資産運用をはじめよう
不動産投資を始めるためには、事前の準備と体系的なアプローチが不可欠です。基礎知識の習得と明確な目標設定から始まり、資金計画の立案、物件の比較検討、ローン審査、売買契約、そして運用体制の整備まで、各ステップを丁寧に進めることが成功への近道となります。
特に初心者の方は、「なんとなく」で始めるのではなく、しっかりとした知識と計画を持って取り組むことが重要です。
失敗事例を参考にしながら、リスクを適切に管理し、長期的な視点で資産形成を行うことで、不動産投資の恩恵を受けることができるでしょう。
不動産投資は一朝一夕で成果が出るものではありませんが、正しい知識と適切な戦略があれば、将来の安定した収入源となる可能性を秘めています。本記事で紹介した5つのステップを参考に、あなたの不動産投資の第一歩を踏み出してみてください！
資産運用は考えることが多く、そして人それぞれに適した運用方法があります。そして、それを判断することはとても難しいです。
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