「不動産投資はもうかるって本当？」
「不動産投資を始める前にメリットやデメリットを把握しておきたいな。」
不動産投資を始めたいと考えている方はこのように思うことも多いでしょう。
不動産投資は近年、多くの投資家から注目を集めている資産形成手段の一つです！しかし、投資である以上、必ずメリットとデメリットの両面が存在します。
この記事では、不動産投資の魅力的な4つのメリットと、投資前に必ず知っておきたいリスクや注意点について詳しく解説します。この記事を読むことで、不動産投資の基本を知ることができるので、ぜひチェックしてみてくださいね。
著者プロフィール
中村 健
SPJ編集長 資産運用の専門家
シンガポールに長年住んでおり、海外のプライベートバンクを活用した富裕層が行う資産運用、資産防衛に精通している。
世界各国の複数のプライベートバンカーと定期的にミーティングをして最先端の情報や資産運用ノウハウを入手することで、十分な資産所得(リタイアメントインカム)を確保して、悠々自適に暮らしている。
様々な国を旅してきおり、訪れた国は45ヵ国を越える。
不動産投資のメリット4選
不動産投資には、株式投資などに負けない魅力が多くあります。この章では、代表的なメリットを4つ紹介していきましょう。
安定した家賃収入が得られる
不動産投資の最大の魅力は、なんといっても安定した家賃収入(インカムゲイン)が期待できることです！
株価が大きく変動する一方で、家賃は比較的安定していることが多くのデータで証明されています。リーマンショック時でさえ、東京の家賃下落率は5%程度に留まったのに対し、株価は50%もの下落を記録しました。これは、人が生活するために住居は必要不可欠であり、景気が悪化しても家賃需要は底堅く推移するためです。
月20万円の家賃収入を得られるようになると、年間240万円の安定したキャッシュフローを確保できます。これは本業の給与に加えて、毎年240万円の不労所得を得ることと同じ効果があります。
さらに、立地の良い物件であれば、物価上昇に合わせて家賃も徐々に上げられる可能性があり、実際に都心部では過去3年で家賃が10-15%上昇したエリアも存在します。
不動産投資は複数の居住者から家賃収入を得るため、長期的で安定性が高いという特徴があります。一棟マンションや一棟アパートの場合、一戸が空室になっても他の部屋からの収入でカバーできるため、収益の安定性がより高まります。
年金や保険の代わりになる
ローンを返済し終えた後は、家賃収入をそのまま年金代わりとして活用できます。不動産は現物資産であるため、インフレによる貨幣価値の目減りリスクも軽減でき、長期的な資産保全効果も期待できます。
公的年金の代わりに
公的年金だけでは老後資金に不安を持つ方が多い中、家賃収入が加わることで生活レベルを大幅に向上させることができます。年金の受給額に月20万円の家賃収入を組み合わせることで、旅行や趣味などにもゆとりを持った支出が可能になります。これにより、「老後年金+月20万円」でかなり余裕のある暮らしが実現できます。
生命保険の代わりに
不動産投資は生命保険の代わりとしても機能します。ローンを組んで物件を購入する際に団体信用生命保険に加入することで、契約者に万が一のことがあった場合、ローン残債が保険で完済され、家族には無借金の収益物件が残ります。これにより、遺族は継続的な家賃収入を得ることができ、生活の安定を図ることが可能です。
節税効果が期待できる
不動産投資には、所得税や住民税の軽減効果が期待できる重要なメリットがあります！
不動産投資で最も重要な節税手段が減価償却です。建物や設備などの購入費用は、耐用年数に応じて分割して経費計上できるため、実際に現金支出がなくても帳簿上の経費を計上することが可能です。これにより、不動産購入時から耐用年数が経過するまでの間、所得を少なく申告できるため、所得税と住民税を長年にわたって軽減できます。
不動産投資によって赤字が生じた場合、給与所得をはじめとした他の収入から損失分を差し引くことができます。これを「損益通算」と呼び、特に高所得者にとって大きな節税効果をもたらします。減価償却費を大きく取ることで不動産所得に会計上の赤字を作り、給与所得と相殺して所得を圧縮する仕組みです。
さらに、不動産投資の必要経費には、減価償却費以外にも固定資産税、損害保険料、修繕費などが含まれますよ。
これらの経費を適切に計上することで、課税所得を効果的に減らすことが可能です。
インフレ対策になる
不動産投資は、インフレーション（物価上昇）に対する有効な対策手段として注目されています！
不動産は実物資産であるため、インフレによって現金の価値が目減りする中でも、物件価値の維持・上昇が期待できます。インフレ時には物やサービスの価格が上がる一方で、現金の価値は薄まってしまいますが、不動産もインフレに伴い価値が上がることが期待できるため、不動産投資がインフレ対策になるとされています。
インフレによって期待できるのは、不動産そのものの資産価値だけでなく、家賃の上昇も含まれます。つまり、インフレの際には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の両者が高まることに期待できます。実物資産である不動産は価値が下がりにくく、インフレに連動した家賃収入の上昇が期待できます。
不動産投資のリスクと注意点
不動産投資は大抵、融資を用いたレバレッジ投資になります。従って、少しのリスクでも大きな結果として顕在化する可能性があります。この章では、不動産投資におけるリスクを紹介します。
空室・滞納による収益悪化
不動産投資における最大のリスクの一つが、空室と家賃滞納による収益の悪化です！
空室リスクとは
空室リスクとは、運用中の収益物件が空室になり、家賃収入を得られなくなってしまう状態を指します。不動産投資の主な収入源は家賃であるため、入居者がいない期間が長くなると家賃収入を得られず、ローン返済や修繕費などの支出は自己資金から持ち出すことになってしまいます。
家賃滞納による収益悪化
家賃滞納も収益悪化の大きな要因です。滞納リスクを最小限に抑えるためには、テナント選定の慎重なプロセスが重要で、収入証明書や雇用証明書の確認、クレジットチェック、前の賃貸履歴の調査などが必要です。また、家賃の支払い方法を自動引き落としやカード払いにすることも、滞納防止に効果的です。
物件管理やメンテナンスの手間
不動産投資では、物件の管理やメンテナンスに関する様々な業務と費用が発生します！
物件管理の業務は非常に多岐にわたります。
入居者募集契約手続き家賃回収滞納・督促、退去手続き、原状回復、修理などの手配、定期点検、共用スペースの清掃、クレーム対応など
⇒入居者の満足度を保ち、物件の資産価値を維持するために欠かせない業務
賃貸経営にかかる管理手数料の費用相場は、家賃収入の5%前後とされています。ただし、これは管理会社に委託する場合の費用で、自主管理を選択すればこの費用は不要になります。しかし、自主管理の場合は24時間対応が難しく、契約や法律などの専門知識が求められ、クレーム対応などの精神的負担も大きくなります。
不動産価格の下落
不動産投資において、物件価格の下落リスクは避けて通れない重要な課題です！
2024年の不動産市場では、価格下落に対する警戒感が高まっています。不動産アナリストの間では「今後の市場下落は避けられない」という見方が強まっており、特に投資用物件や高額物件を所有している方は早めの対策が必要とされています。金利上昇、住宅供給過剰の兆候、経済指標の変化が不動産価格の下落を示唆しています。
不動産価格下落の主な要因として、人口減少、金利上昇、立地の悪化などがあります。特に2025年以降は、「価値が上がる不動産」と「価値が変わらない・下がる不動産」の二極化がより進行すると考えられています。立地が悪い物件や賃貸需要の低いエリアの物件では、インフレによって価値が上がるどころか、価値が下がり続けるリスクが高まっています。
メリットデメリットを知ったうえで、「不動産投資を始めてみたい！」と感じた方もいるでしょう。不動産投資の始め方についてはこちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
将来を見据えた資産形成をはじめよう
不動産投資は確かに魅力的なメリットが多数ありますが、同時にリスクも存在することを十分に理解することが重要です！投資を検討される際は、これらのメリット・デメリットを総合的に判断し、自身の投資目標や資金計画に合った慎重な検討を行うことをお勧めします。また、専門家への相談や十分な市場調査を行うことで、より成功確率の高い不動産投資を実現できるでしょう！
資産運用は考えることが多く、そして人それぞれに適した運用方法があります。そして、それを判断することはとても難しいです。
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