不動産投資の中で『みんなで大家さん』が、以前から大きな話題になっています。コマーシャルなどでは、リスクが少なく、リターンが大きいと謳われていたので、『みんなで大家さん』って結局どうなんですか？という質問が絶えません。本当に利益が出て、投資家全員の手に分配金が渡ったのでしょうか？
みんなで大家さんは年率7％って聞いたんですけど
本当ですか？
預金感覚で始められるっていうけど
元本は保証されないんですよね？
本来の不動産投資と異なり、少額投資が可能な点や、想定利回り7％という運用益から、知名度が急上昇した『みんなで大家さん』。この記事では『みんなで大家さん』の仕組みを深掘りして解説します。現在の本来の不動産投資と『みんなで大家さん』は、何が違うのか、気になる成功率とリスクについても詳しく解説しますよ！
だけど、面倒な不動産管理をしないで年率7％なら、『みんなで大家さん』でも、いいんじゃないでしょうか？
ちょっと待ってください！
資産運用のプロである私からすれば
『みんなで大家さん』はおすすめできません。
それは、どうしてなのか、詳しく説明していきますね。
『みんなで大家さん』は2025年11月現在、集団訴訟が起こっています。それらの経緯や理由をしっかり理解し、本来の不動産投資と比較することで、不動産投資の仕組みを理解し、成功する運用方法やリスクが必ず見えてくるはずです。
さあ、それでは、不動産投資について、ここでしっかりと理解し、確実な資産運用に向けて進んでいきましょう！
著者プロフィール
中村 健
SPJ編集長 資産運用の専門家
シンガポールに長年住んでおり、海外のプライベートバンクを活用した富裕層が行う資産運用、資産防衛に精通している。
世界各国の複数のプライベートバンカーと定期的にミーティングをして最先端の情報や資産運用ノウハウを入手することで、十分な資産所得(リタイアメントインカム)を確保して、悠々自適に暮らしている。
様々な国を旅してきおり、訪れた国は45ヵ国を越える。
みんなで大家さんとは？
『みんなで大家さん』は、不動産特定共同事業法に基づいた不動産投資商品のひとつです。多くの人から出資を募って大規模な不動産を購入し、そこから出た利益を投資家に配分する仕組みをとっています。どのような特徴があるのか、説明しましょう。
みんなで大家さん公式説明と特徴
『みんなで大家さん』の公式ホームページによれば、不動産の賃貸利益を分配する資産運用となっています。面倒な不動産管理が不要で、申込手数料も無料なので、初めて投資する方にとっては運用開始ハードルが低い商品設計です。
- 低リスクな運用: 株式投資よりも低リスクで、安定した賃貸利益が期待できる。
- 不動産管理が不要: 預金感覚で始められ、投資家は不動産の管理や手続きを気にする必要がない。
簡単にいうと、みんなでお金を出し合い、良い不動産を買って利益を分け合うという仕組みですね。
投資金額はいくらからなんですか？
投資金額は1口100万円からとなっています。他の不動産投資と比較すると安価ではありますが・・・。
100万円！？大金ですね！
そうなんです。1口100万円は、通常の投資額としては大金ですよね。
想定利回りと他の投資商品との比較
それでは、最も気になる想定利回りはどのくらいなのでしょうか？他の投資商品と比較してみましょう。
『みんなで大家さん』の想定利回りは6%から7%といっているけど、本当でしょうか？
今のところは約６％の配当金が支払われたという実績があります。しかし、最近では支払いの遅延が起こっているので、注意が必要です。
『みんなで大家さん』の想定利回りは、6.0%～7.0%です。これは、一般的な不動産投資の利回り（3.0～5.0%）と比べて、確かに高利回りと言えます。
ここで、他の投資商品の利回り一覧表を見てみましょう。
| 投資商品 | 利回り |
|---|---|
| みんなで大家さん | 6.0%～7.0% |
| 不動産投資（一般） | 3.0％～5.0% |
| 株式投資 | 7.0%～10.0% |
| 投資信託 | 3.0%～5.0% |
| 債券投資 | 0.5%～2.0% |
上記の表からわかるように『みんなで大家さん』は、他と比べても利回りが高くなっていますね。ただし、利回りが高いということは、リスクが高いということでもあります。
『みんなで大家さん』の場合、物件の選定や運用は運用会社が行うため、その会社を信頼できるかどうかが大きなポイントになります。
『みんなで大家さん』も不動産投資なのになぜ一般の不動産投資と利回りが違うのですか？
良いところに気が付きましたね！一般の不動産投資はほとんどが投資期間1年から2年です。『みんなで大家さん』は、物件によっては3年から5年の長期投資をして、収益を上げるようにしているんです。
分配金の受け取り頻度と手数料について
『みんなで大家さん』の分配金の受け取り頻度は、年6回（奇数月の月末）です。計算期間は、奇数月（1,3,5,7,9,11月）の1日から翌月末日までの1ヶ月間となっています。また通常、分配金の振り込みには手数料がかかりますが、この手数料は運用会社が負担することになっています。
ここで注意したいのが、出金には手数料が必要であることや、振り込まれる額は源泉徴収後であることです。分配金がそのまま全額振り込まれるわけではないことを覚えておくようにしましょう。
みんなで大家さんのからくり
『みんなで大家さん』では利回り6％から7％と高利回りのため、からくりがあるのではと噂されています。実態はどうなのでしょうか？ここでは『みんなで大家さん』の仕組みについて解説します。
匿名組合契約とは
『みんなで大家さん』で不動産投資をするには、まず都市綜研インベストファンド株式会社と匿名組合契約を結びます。
匿名組合契約ってなんだか怪しい響きだけど
どんな契約なんですか？
匿名組合契約とは特定の事業者に資金を提供し、その事業からの利益を受け取ることを目的とする契約のことなんだ。
匿名組合契約自体は商法によって定められた契約法で、それ自体には何も問題はありません。匿名で特定の事業者に出資し、事業者が不動産の管理や運用を行って、そこで発生した利益を分配して、それぞれの匿名出資者が受け取る仕組みです。
それでは、匿名組合契約のメリットとデメリットについて、詳しく見ていきましょう。
匿名組合契約のメリット
匿名組合契約は以下のようなメリットがあります。
- 出資者の匿名性が保たれる
- 営業者が事業の運用管理を行うため、出資者は事業の運用や管理は不要
- 出資者は営業者の債務について連帯責任を負わない
※ここでいう営業者とは、出資者が契約を結んだ特定の事業者のことを指します。
これらのメリットについて詳しく説明していきます。
出資者の匿名性について
匿名組合契約では、出資者と営業者の2者間のみで契約を締結するので、出資者は他の出資者の情報がわかりません。匿名組合契約では、誰がどのような事業をサポートしているかがわからないので、競合他社に知られたくない事業がある場合などに有利に働きます。
出資者は事業運用や管理は不要
出資者は経営に参加できないんですか？
そうなんです。経営に参加する権利はないんです。ですが、逆にそれがメリットでもあるんですよ。
匿名組合契約では事業の決定権はすべて営業者にあります。出資者は事業経営に参加することはできません。その代わりに、不動産に関していえば、補修などを含めた面倒な物件管理などは不要ということになります。
経営に参加しなくても利益を受け取ることができるので、時間のない方や手間をかけずに投資だけしたい、という方にはメリットとなります。
出資者は営業者の債務について連帯責任を負わない
また匿名組合契約では、出資者は営業者の債務について連帯責任を負いません。つまり、営業者が倒産した場合でも、出資者の損失は出資額を上回ることはありません。
通常の契約では、営業者の債務について連帯責任がありますので、出資額以上の負債を被る可能性があります。そのリスクはありませんので、不動産投資としてはリスクを低く抑えられることがメリットといえるでしょう。
連帯責任がないことは、実は投資の世界では大きなメリットなんです。
匿名組合契約のデメリット
手間はかからないかもしれないけど、経営に参加できないのは不安です。
匿名組合契約を結ぶ前に、営業者である特定の事業者が信頼できるかどうか調べることが大切なポイントですね。
経営に参加できないことは、匿名組合契約の事業運用や管理をする手間が省けるのでメリットでもありましたが、同時にデメリットともいえます。
匿名組合契約のデメリットをまとめると次のようになります。
- 出資者が営業者の経営に参加できないため、事業の成果を直接コントロールできない
- 株のように売買できない
- 投資元本割れの可能性がある
1つずつ解説しましょう。
出資者が営業者の経営に参加できない
経営に参加する権利がないので、出資者が営業者の経営方針に反対しても、その意思を反映させることはできません。例えば、営業者の経営が傾いた場合、出資者がコンサルティングをして持ち直すチャンスを与えることができないということです。
匿名組合契約で投資を行う場合は、営業者の経営方針や事業内容を十分に理解することが大切です。
株のように売買できない
匿名組合契約では、一度契約すると、株のように簡単に売買することはできません。
株のように売買できないって、解約できないんですか？
譲渡という形での解約になりますが、手数料がかかるんです。『みんなで大家さん』の投資期間は概ね3年から5年なので慎重に考える必要がありますね。
『みんなで大家さん』では解約ではなく「営業者または第三者への譲渡」のみ可能としています。実質的には解約ですが、手数料がかかってしまうのがデメリットです。営業者への譲渡の場合で出資額の3％、第三者への譲渡の場合で出資額の1％と規定しています。
投資元本割れの可能性がある
これは匿名組合契約に限らず、元本保証していない投資方法全般にいえることですが、元本保証はありません。『みんなで大家さん』では想定利回りを含め、元本保証しないとホームページに明記しています。
匿名組合契約では、信頼できる営業者を選択できるかどうかが、最重要ポイントです。
運営会社の経歴と信頼性
『みんなで大家さん』は販売代理人が「みんなで大家さん販売株式会社」、管理・運営が「都市綜研インベストファンド株式会社」となっています。
都市綜研インベストファンド株式会社は過去に行政処分を受けた経緯があります。ここでは『みんなで大家さん』の経歴と信頼性について詳しく説明します。
都市綜研インベストファンド株式会社の経歴
都市綜研インベストファンド株式会社の沿革を、ごく簡単にまとめました。
- 1999年7月22日：都市綜研インベストファンド株式会社設立
- 2005年4月：不動産特定共同事業法に基づく特定業務を行う許可を受ける
- 2013年5月23日：大阪府から60日間の業務停止処分を受ける
- 2013年7月23日：業務停止処分解除
- 2024年1月：不動産クラウドファンディング業界の最大手として運営を継続
- 2024年6月：業務一部停止処分
- 2025年11月：出資者による集団訴訟
都市綜研インベストファンド株式会社は、1999年7月22日に都市綜合研究所株式会社の不動産投資事業部門として設立されました。2005年4月には不動産特定共同事業法に基づく特定業務を行う許可を受け、『みんなで大家さん』シリーズの運営を開始しています。
2013年の業務一時停止処分解除後、2024年には再度行政処分を再度受け、分配金の支払い遅延などが報道されました。そして最近では、2025年11月に出資者1191人が集団訴訟を起こすことが報じられています。
業務停止処分を受けている
2013年5月に都市綜研インベストファンド株式会社が、2024年6月には都市綜研インベストファンド株式会社と『みんなで大家さん』が行政処分を受け、業務一部停止処分となりました。
なぜ、業務停止になったのですか？
簡単にいうと、会計処理に問題があったことと契約書面の一部記載漏れや説明不足が原因です。
その報道を受けて、2013年も2024年も解約申し込みが殺到しましたが、解約は一時的に処理がストップされ、分配金の支払いも滞りました。
営業停止処分になったら、出資していた人たちは困りますよね？
そんなんです。私の知人もそのとき解約したけど返金が遅れたと言っていました。
その後、都市綜研インベストファンド株式会社も『みんなで大家さん』も指摘された案件について書類修正などを行い、処分解除となりました。しかし一度失った信用を取り戻すのは非常に困難です。
この騒動は、投資家からの信頼を損なうという大きな影響を与えました。また、不動産クラウドファンディング業界全体に対する風当たりも強まったとされています。
運営会社の業務停止処分の経緯
『みんなで大家さん』の運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社の行政処分の経緯について、少し詳しく説明しましょう。
【処分内容】
60日間の業務一部停止
【処分理由】
・約32億円の資産過大計上
・契約書面の一部記載漏れ
【処分内容】
30日間の業務一部停止
【処分理由】
・開発許可を受けていない土地を対象不動産として説明していた。
・事業プランの変更にあたり、その土地の資産性に大きな影響を及ぼす可能性についての説明がなされていなかった。
・契約時の書面において、工事完了図面ではないものを掲載していた。
過去の行政処分報道後、解約申し込みが殺到しました。しかし、一時的に解約申し込みを停止し、分配金の支払いも大幅に遅れたことについて、投資家はさらに不信感を募らせてしまいました。
2013年の行政処分後は、いったん落ち着きを見せたものの、2024年の行政処分後は未だ問題が山積していて、2025年11月現在、集団訴訟へと発展する騒ぎとなったのです。
みんなで大家さんお勧めしない3つの理由
資産運用のプロとして、私は『みんなで大家さん』には慎重な姿勢を持っています。それは以下の3つの理由からきています。
- 分配金７パーセントの落とし穴
- 運営会社の信頼性への懸念
- 市場変動に弱い
それぞれについて、少し深掘りしてみましょう。
分配金7パーセントの落し穴
『みんなで大家さん』の分配金は、想定利回り7%を目標としています。しかし、たとえ7％の利回りが実現しても、分配金には源泉徴収が20.42%課されるため、実質利回りは5.6%程度となります
具体的には、1口100万円の投資で、利回り7%の場合、分配金は年間7万円となります。しかし、源泉徴収で14,294円が引かれるため、実質分配金は55,706円となります。
利回り7％で高いと思われがちですが、実質は5.6％だということに注意してくださいね。
したがって、『みんなで大家さん』に投資する際には、分配金の実質利回りが最大5.6%程度であることを理解した上で、投資判断を行う必要があります。
運営会社の信頼性への懸念
『みんなで大家さん』の運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、2013年に大阪府から業務停止処分を受けましたが、この処分は、『みんなで大家さん』に対する投資家からの信頼を損ないました。
当時、不動産クラウドファンディング業界全体に対する風当たりも強まりました。
そして、2024年には再度行政処分を受けています。また分配金の支払いの遅れが発生していて、これも投資家の信頼を損なう原因のひとつです。実際には遅れているだけで支払い自体はなされているといわれていますが、予定通りの分配がなされないのは投資家を不安にさせてしまいます。
他にも、解約が殺到した場合は、解約申し込みを一時停止することが規約として存在しています。トラブルがあっても出資者は資産を他へ投資することができません。これらの観点から、信頼性への懸念が払しょくされないまま残っています。
市場変動に弱い
『みんなで大家さん』は、不動産の賃貸収入から利益を得る投資商品です。そのため、不動産市場の状況によって、運用成績が大きく左右される可能性があります。
投資する不動産の価値を見極めるのは難しいのではないですか？
その通りです。不動産価格は、経済や景気の動向など、いろんな影響を受けて変動し続けます。
景気が悪化したり、人口減少が進んだりすると、不動産価格は下落する可能性があります。
また、空室率は地域の経済状況や交通アクセスなどの影響を受けて変動するので地域の経済が悪化したり、交通アクセスが悪化したりすると、空室率は上昇する可能性がありますね。
日本は地震が多いから、不動産投資は怖いです。
地震もそうですが、コロナウイルスのような感染症の拡大も不動産価格に影響します。
他にも人件費や原材料費の高騰なども投資物件に影響がでてきます。『みんなで大家さん』の場合は、いったん契約すると途中解約が難しく、株のように売買ができませんので、市場変動に対し柔軟に対応しにくい投資商品と捉えたほうがよいでしょう。
みんなで大家さん 投資家たちの今後は？
『みんなで大家さん』は現在も運用商品を販売し、営業活動を続けています。しかし、2025年11月に投資家1191人による集団訴訟が起こりました。訴訟内容は114億3700万円の返還と契約解除です。
『みんなで大家さん』は現在どのような対応を取っているのでしょうか。そして、投資家たちの今後の動きは？
みんなで大家さんの現在
不動産投資としては、比較的始めやすい金額設定であることや、想定利回りが高いこと、投資家自身による不動産管理が不要なことなどから、『みんなで大家さん』は発売開始当初は人気を博していました。
しかし度重なる配当金の分配遅延や、契約解除申請の一時停止など、投資者側にとって不安になる状況が多発し、2013年の行政処分に続き、2024年6月にも行政処分を受ける事態となってしまいました。
このときの行政処分となった原因は3章-3で記述した通り、次の3つの点にあります。
・開発許可を受けていない土地を対象不動産として説明していた。
・事業プランの変更にあたり、その土地の資産性に大きな影響を及ぼす可能性についての説明がなされていなかった。
・契約時の書面において、工事完了図面ではないものを掲載していた。
どの案件も、投資家としては看過できない内容であり、とくに対象の商品に投資されていた方は、自身の資産が大きく元本割れしてしまう恐れを感じて解約申請が殺到したのではないでしょうか。
行政処分内容について、『みんなで大家さん』は、是正処置を行い最善を尽くす、とのコメントを発表していました。しかし、その後も分配金の遅れが続き、最終的に集団訴訟へと発展してしまったのです。
今後の集団訴訟の行方については、我々プライベートバンカーも注視しています。
投資家たちの今後について
『みんなで大家さん』に出資している投資家の多くは、不動産に興味はあるが、自分で運用するのは難しいと感じる層です。実際に不動産を所有するよりも簡単に始められる点が魅力でしたが、これまでのトラブルを機に、解約を希望する投資家が増えてきています。
とはいえ、損失が発生した場合でも『みんなで大家さん』には優先劣後方式という投資家の出資部分が守られる仕組みがあります。その仕組みを評価する声も一定数は存在していました。しかし今回の集団訴訟の報道を受け、『みんなで大家さん』を離れていく投資家が増えていく可能性は否めません。
今後、投資家たちは「どのような仕組みで自分のお金が運用されているのか」「法的にどう保護されているのか」など、より経営の透明性を重視する傾向が強まり、不動産クラウドファンディング業界への投資を見直す動きが広がっていくでしょう。
自身の好きな生き方を目指すなら、金銭的余裕が必要となってきます。貯金8000万円を達成できると余裕があると感じる人が多いのですが、実際にはどのくらいの割合で富裕層がいるかご存じですか？気になる富裕層の割合や、貯金8000万円達成のための資産運用に関してはこちらを参考にしてみてください。
本来の不動産投資とは？成功率とリスク
ここまで『みんなで大家さん』における不動産投資について説明してきましたが、本来の不動産投資とはどのようなものがあるのでしょうか？
本来の不動産投資には、いくつか種類がありますが、今回は大きく2つに分けて『みんなで大家さん』との違いを比較・解説していきます。
本来の不動産投資とみんなで大家さんの違い
『みんなで大家さん』は、不動産の間接投資に分類されます。一方、本来の不動産投資とは、投資家自身が実際に物件を購入し、賃貸経営や売却益によって収益を得る直接投資のスタイルです。
両者の主な違いを以下にまとめます。
| 比較項目 | 『みんなで大家さん』 | 本来の不動産投資 |
| 投資形態 | 間接投資 | 直接投資 |
| 初期費用 | 1口100万円から | 数百万円〜数千万円 |
| 運用管理 | 運営会社が代行 | 自分で実施または管理会社へ委託 |
| 収益の仕組み | 分配金 | 家賃収入・売却益 |
| リスク管理 | 投資家側は困難 | 自身でコントロール可能 |
| 法的枠組み | 不動産特定共同事業法 | 不動産登記に基づく所有権 |
『みんなで大家さん』は少額から始められる手軽さが魅力ですが、実際の物件の所有権は投資家にありません。そのため、資金の管理・運用を運営会社に完全に委ねる形になります。
一方で、直接的な不動産投資では、物件の購入価格、立地、入居者管理などを自ら判断できます。リスクも自分で背負うことになりますが、運用の自由度とコントロール性が高い点が大きな違いです。
不動産投資の成功率と利回り
本来の不動産投資である直接投資型の成功率は、投資家の戦略や知識によって大きく左右されます。
株などへの投資と同じで、情報戦略・状況判断で成功率は大きく変わってきます。
直接投資型の利回りは一般的に、都心部のワンルームマンション投資では利回り4〜6％程度が多く、地方の中古アパート投資では7〜10％超を狙えるケースもあります。ここで成功の鍵となるのは「想定利回り」ではなく、空室率の低さと長期的な収益安定性です。
例えば、立地選びで駅近や再開発エリアなどを重視すれば、将来的には資産価値の上昇も期待できます。また、ローン金利や管理コストを見極めて収支シミュレーションを行うことで、安定したキャッシュフローを構築することも可能です。
つまり不動産投資は「一攫千金」ではなく、地道な分析と長期的な戦略によって成功確率を高める投資なのです。
不動産投資を少額から始めてみたいとお考えの方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。
不動産投資のリスク
一方、直接投資型の不動産投資にも、以下のようなリスクが存在します。
- 空室リスク：入居者が見つからないと収益がゼロになる
- 修繕・維持費リスク：老朽化や設備トラブルによる費用負担
- 価格変動リスク：地価や金利の変動により資産価値が下がる
- 災害リスク：地震・洪水・火災など自然災害による損失
- 流動性リスク：すぐに売却できず、資金化に時間がかかる
これらのリスクを避けることはできませんが、リスクを見える化し、対策を講じることが直接投資型では可能です。たとえば、複数物件への分散投資、火災保険や地震保険の活用、管理会社の品質チェックなどでリスクを軽減できます。
一方で、『みんなで大家さん』では、これらのリスク管理をすべて運営会社に委ねることになります。面倒な管理を運用会社に任せておける気楽さはありますが、リスクを察知しても自分で手を打つことはできません。
どちらの投資型でもリスクを完全に避けることはできません。不動産投資では、基本的に元本保証されないことがほとんどです。直接投資型では自身でリスク管理や情報収集・分析、『みんなで大家さん』のような間接投資型では信頼できる運用会社を選ぶことが重要であることを覚えておきましょう。
直接型、間接型ともにメリット・デメリットは存在します。信頼できるコンサルタントに相談しながら投資するのがおすすめですね。
まとめ：不動産投資もSPJにご相談ください！
今回は『みんなで大家さん』という不動産商品について解説してきました。想定利回りがよく、不動産管理もおまかせできるので、手軽に始めやすい投資商品です。しかし、行政処分を受けた経緯もあり、プライベートバンカーとしては、胸を張っておすすめすることができません。
一方、本来の不動産投資は、自らリスクを負う代わりに資産形成の自由度が高く、長期的に安定した収益を得られる可能性があります。不動産投資は物件選び・ローン戦略・税務知識など、総合的な視点が求められる分野ですが、それらを理解し、信頼できる情報源から判断することができれば、必ず成功率が高まります。
SPJでは、さまざまな分野の資産形成について相談をお受けしています。もちろん、不動産投資についても例外ではありません。不動産投資で資産を運用したいとお考えの方は、ぜひSPJのLINE公式アカウントにご登録ください。
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